作为首支人民币商业地产基金，高和资本近几年一直在进行“楼宇经济”模式的实践。从上海到北京，高和资本最近又在旧楼改造方面进行了一次新的尝试，首次在北京推出“艺术写字楼”——蓝峰大厦。

　　高和资本董事长苏鑫接受中国房地产报采访时总结了高和资本楼宇经济模式的操作要领：“改造需要把握三个核心词，增值、资产管理和气质。 ”苏鑫认为，写字楼步入存量时代，改善型需求的商业地产投资正迎来窗口期，“改造后的写字楼升值空间能提升30%以上。”

　　写字楼的艺术叠加

　　对于高和资本这类基金而言，投资和运营商业地产的第一步就是选准项目。苏鑫表示，高和在进行项目选择的时候会首选核心城市、核心区域。

　　此次推出的艺术写字楼蓝峰大厦原名丹阳大厦，位于北京朝阳区东三环南路，紧挨地铁10号线十里河站，建筑总面积达43561平方米，曾为韩建集团所属的北京丹阳房产开发有限公司独家所有。

　　2013年11月，高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后，高和资本即着手对大厦展开整体改造。

　　“整个改造花了大约半年的时间。”苏鑫表示，这种改造包括从内到外的重新设计和改造提升。高和资本还引入了公共艺术作为楼宇改造提升的点睛之笔，意在“内外兼修”。

　　苏鑫解释，地处十里河的蓝峰大厦区位优势突出，离CBD仅3公里，将很好地承接大量由CBD外溢而来的公司办公需求。另外，该楼处于东部传媒产业带周边，因此会吸引与传媒产业相关的TMT（科技、传媒、通信）类企业进驻。正是从这一市场判断出发，高和资本在对丹阳大厦整体改造展开规划之时，就确定了艺术写字楼的方向。

　　为此，高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀，对蓝峰大厦展开系统的艺术加工，并与大厦整体的环保生态理念保持一致，以抽象文字、典经为元素，与自然相融合为理念，系统地对外部景观和内部空间进行了再创造。

　　虽然在国内艺术写字楼尚属于新鲜事物。不过，以文化艺术为主题的商业地产近年来并不鲜见。比如，北京侨福芳草地涵盖办公、购物和酒店住宿等多种功能，其艺术气息更是吸引人们慕名前去。上海证大喜马拉雅中心则属于当代中国文化创意产业的综合商业地产项目，涵盖艺术酒店、喜玛拉雅美术馆、大观舞台等。

　　“艺术写字楼的出现，充分满足了诸如TMT类企业等第三产业租户灵活多元的办公需求。”一位业内人士对记者表示。

　　改造核心三要素

　　在苏鑫看来，实现旧楼激活必须把握三个核心点：增值、资产管理和气质。

　　“原来租金4元/平方米/天，现在6.5元也能接受。”苏鑫认为，改造后最直接的效果是提升了租金。据其估算，旧楼改造最少可以将租金提升30%。而在改造时，高和并不会限制设计改造费用的上限，一切按需要来定。“上海项目，除了主体结构，全部重来了一次。”苏鑫表示。

　　上海的静安高和大厦是高和资本“楼宇经济”模式最典型的案例。该楼原名中华企业大厦，位于上海市静安区，随着年份的增长，曾经的辉煌由于租客轮换等原因逐渐逝去。2012年10月，高和资本以7.9亿元的价格将其收购之后，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，静安高和大厦的租金从4.0元/平方米/天跃升至7.0元/平方米/天~7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

　　对于资产管理，苏鑫表示，一般情况下，由于REITs在国内还未开闸，基金只能通过散售退出。但为了避免商业地产散售导致资产贬值，高和重新设计了一个名为“资产精装修”的“游戏规则”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。

　　与上海项目不同的是，蓝峰大厦的改造在原来经验的基础上做了升级，融入了艺术元素。“希望在未来的一年，在我们的改造下，能够在北京出现第一个艺术写字楼。”苏鑫表示。

　　存量时代的写字楼

　　住建部政策研究中心主任秦虹在今年7月首界“楼宇经济”发展论坛上分析称，未来新增物业增长速度会下降，同时过去十几年的高速增长，形成了大量的存量物业。“未来，商业地产的再提升和改造空间非常大。”高和资本的“楼宇经济”模式迎合的正是存量物业时代的改善型商业地产需求。“现在很多开发商在做资产并购，加之政府提倡盘活存量，我认为楼宇改造会成为趋势。”苏鑫表示。

　　两年前，发现商业地产资产价格偏高的市场态势之后，苏鑫就认为楼宇经济将成为一个结构性机会。他判断，未来房地产市场的波动会成为一个常态，而核心地段的商业资产从投资角度可以规避波动带来的风险。同时，城市核心地段的一些资产目前相对还比较便宜，通过旧楼换新貌的改造，可以给政府带来更多税收、给投资人带来收益，因此大有文章可做。

　　当前，写字楼一般以建筑材料、物业标准的硬性指标分为甲级、乙级和丙级。但苏鑫认为，未来写字楼将不仅有这一种区分方式。“在未来写字楼的产品设计中，首先需要从客户的行业特点、工作形态出发，充分考虑到人群的特性和对环境的人性化需求，形成主题化、个性化、生态化和共享性强的新型办公物业形态。”苏鑫表示。

　　对此，秦虹认为，在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式。山仁行建设，中国第一家专业旧楼翻新企业_中国第一家旧楼翻新公司_中国第一家旧房翻新公司_中国最大旧楼翻新公司_中国旧房翻新公司_中国旧房改造企业_旧房改造_中国旧城改造_专业打造乡镇名片商业步行街