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上海核心商务区投资策略转向旧楼改造翻新!

2014-09-27 16:57:56      点击:

  新浪财经讯   4月19日消息,今日,中国指数研究院发布一份针对上海商业地产的研究报告,称上海核心位置已率先进入存量时代,未来开发商的策略应该转向旧楼改造和存量提升。高和资本董事长苏鑫也透露,上海政府未来将继续提高基本商务区的聚集度。

  上海商业地产进入存量时代

  今日,中国指数研究院发布了对上海商业地产的最新研究报告,报告提到,一线城市核心位置的商办物业已经进入存量时代,并且这种趋势将不断被强化,尤其是上海。

  也就是说,上海的手房交易量将远超一手住房,并且核心区域几乎没有新的土地入市,核心区域的商办物业已近饱和,而房地产市场将进入结构化调整。

  查看上海国土局的数据,可以看到,除了现有已经明确的建筑量,核心区域如静安区未来的供应量为零。

  投资商策略改为旧楼改造

  目前上海甲级写字楼市场租金一路走高。前些天,仲量联行发布的报告就显示,2013年第一季度,上海甲级办公楼的平均租金为每平方米每天8.9元,与2012年第四季度基本持平,环比涨幅0.4%,外资零售和医药等企业的需求仍然非常旺盛。

  一方面上海核心区域商办物业趋于饱和,另一方面,商办物业市场也存在严重的结构不均衡。例如,上海静安区近年入市五大超甲级写字楼,租金均在10元/平米/天以上,但是,周边却多为租金在4元/平米/天左右的乙级写字楼,缺少介于两者之间的产品。

  土地供应几近掐断,楼宇价值不断体现,在这样的大背景下,报告认为,政府的策略转向了“楼宇经济”,而当前投资商的投资策略应是“旧楼改造”和“存量提升”。

  高和资本刚收购了欧莱雅原先总部大楼并斥资亿元翻新。董事长苏鑫向新浪财经表示,以前也有外来资本投资类似旧楼盘,但主要是因为(新楼)大开发周期长,土地(拍卖门槛)也难进,属于迫不得已,而经没有多少楼可供新建,政府也拿不出土地来,因此(旧楼翻新)的趋势是长期的,并不仅仅是两三年而已。

上海商务区聚集度还将提升

  另外,报告还指出,除了供应量的稀缺,一线城市的写字楼需求构成也已经发生了实质性改变,主要呈现两大趋势,除了以上提到的产品的差异化趋势凸显,另外就是核心位置面临再聚集趋势。

  据悉,上海市政府规划至2020年,上海市的基本商务区聚集度将明显提升,占全市商务总量的80%以上。

  苏鑫分析道,超甲级写字楼租金在快速上涨,这部分需求肯定要挤压到别的地方去,上海商务区比较早进入外环以外包括虹桥等,不像北京只有望京这一个区域,但是这跟世界发展格局是有矛盾的,比如伦敦的核心区就占了80%,十五年前,当时万科的郭军就提出中国房地产进入郊区化,但现在还是核心区好卖。

  “最近上海政府也在评估以前的(城市)规划,我刚参加过一个规划会,是讨论(商业区)再聚集还是分散,当时四大、五大行的人都在,总体来说,专家都认为要再聚集。只有再聚集效率才高,才能够创造价值,因此(商业地产)租金还会进一步上涨。”他说。(徐雯 发自上海)

山仁行建设,中国第一家专业旧楼翻新企业